地方政府如何有效指导新房定价

地方政府如何有效“指导”新房定价?

4月10日，北京市住建委主任杨斌做客城市服务管理广播“市民对话一把手”节目时表示，新建楼盘在申请预售资格时，开发商要报价，“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘，住建部门会对报价进行引导和指导。如果开发商不接受指导，可能就不发预售许可证，或成交资格备案中不给予备案，确保价格不能过快上涨。”　　在市场经济体系下，由政府指导新房定价，撇开是否合理，就效果而言，也令人如同对屡屡的房地产调控措施一样，唯恐收效甚微。就连杨斌主任也意识到，“CPI在涨，其他商品也在涨，房价不可能不涨，怎么能区别对待呢”。那么，政府指导新房定价的切入点在哪里？杨斌主任表示，“就是对自住和刚需这部分，自住改善这部分，我们想重点把房价控制住。”　　显然，这是相关政府出于对民生问题的担当，意识到在这个越来越像投资、投机的房地产市场中，守住解决百姓居有其屋的底线。但是，如果将其视为一条新规则，在房地产这场市场博弈中，政府是不是纯粹的裁判员？即使市场经济也需要政府当裁判，但这个这个“裁判”必须无涉博弈双方的利益，否则，“既当运动员，又当裁判员”，出示的“红牌”、“黄牌”又有什么分量？　　但是，假如把房子喻为面包，在房地产这宗生意中，政府就是面粉供应商。只要面粉供应商想降低面包的价格，应该有的是办法。因此，政府若真想控制房价，也即政府如何有效“指导”新房定价，就不必用“报价不能明显地高于楼盘此前的成交价格，也不能明显地高于周边的同类品质的楼盘”作对比，只要采用2011年北京推出的首个“限地价、竞房价”地块，事先定好地价，设定最高售价，开发商谁报的价格低谁拿地的办法，即政府在自己掌控的“跑道”上设定限速，谁愿意上来跑，就必须按照“限速”标准。这在土地国有化的前提下，政府完全能够做到。　　这就要看政府是把手里的“面粉”，是先用作“刚需”果腹的面包，还是用于供资本博弈的筹码？而地方政府对土地财政的依赖，决定了在房地产整个利益链条中，期望或放纵其中每一个环节的暴利。因此，在杨斌主任谈到的“住建部门会对报价进行引导和指导”中，也看不出降低房价的用意，其中两个“不能明显地高于”，其“引导和指导”的目的，更像是对房价稳中求长的把关。或许“自住改善这部分”可以松一口气，但“自住和刚需这部分”仍望楼兴叹。最乐观的结果也只是“确保价格不能过快上涨”。　　然而，高房价带来的民生问题，不仅是对房价继续暴涨的预期的恐慌，而是大多数自住和刚需群体对当前房价的无法承受。当然，杨斌主任也提到了，“国五条”北京细则中提及的提高预售门槛不包括普通住宅，引导开发商更多的建设满足刚需的普通住宅。其中的第一层意思无非是不在“普通住宅”上加码，这应该算不上优惠；而“引导开发商更多的建设满足刚需的普通住宅”就不能光是政府的一个号召——因为，做出普通住宅这个“面包”的面粉在政府手里。一个提供公共服务的政府和一群无利不起早的商人之间，要后者建设更多相对薄利的普通住宅，就不是一道行政命令能够解决的。那么，政府要有效“指导”新房定价，就应该通过调整自己手里的“面粉”价格，在保证开发商有利可图的前提下，约定“面包”的品种和价格。但这就要看政府对“面粉”的心理价位和是否对房价调控的真情实意了。

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